Wat zijn de meest voorkomende verborgen kosten bij een bouwgrond?
Een bouwgrond kopen is een grote en belangrijke eerste stap in het bouwproces. De laatste jaren is het vastgoedlandschap veel veranderd. Zeker als we naar het financiële plaatje gaan kijken, merken we op dat de laatste 10 jaar bouwgronden een procentuele prijsstijging van 121 procent percent kennen. Uiteraard moeten we hierbij rekening houden met de economische inflatie, waarbij alles stap per stap duurder wordt. Sinds de befaamde covid-periode in 2020, is er zelfs op 1 jaar een prijsstijging van gemiddeld 6,6%.
De prijzen van bouwgronden zijn uiteraard sterk afhankelijk van de locatie en het gewest. Zo zijn bijvoorbeeld, Antwerpen, Gent en Leuven steden met een zeer hoge prijs/m2.
Jouw bouwgrond vertegenwoordigt dus een groot deel van het volledige budget dat je voorziet voor het volledige bouwproject. Verborgen of onvoorziene kosten zijn iets wat je ten allen tijde wil voorkomen.
Inhoudstafel
Waarmee hou ik rekening bij het aankopen van een bouwgrond?
1. Wat is de draagkracht van jouw bouwgrond (grondsondering)?
Als je bij een aannemer gaat informeren naar het bouwen van een woning, is één van de eerste dingen dat ze vragen, buiten de bouwvoorschriften, het budget en jouw wensen, de grondsondering. Dit geeft namelijk de nodige informatie over de stabiliteit van de bodem en de bijhorende draagkracht. Het type fundering is namelijk afhankelijk van deze zaken. Vraag eveneens naar de grondwaterstand, dit is nuttige informatie voor jouw aannemer en geeft al een indicatie over de hoeveelheid grondwater dat er zal moeten worden opgepompt.
2. Zijn alle nodige nutsvoorzieningen aanwezig?
De nutsvoorzieningen binnen in huis trekken moet je altijd zelf bekostigen, maar het is wel goed om te informeren naar de aanwezigheid van de verschillende nutsvoorzieningen. Als er geen riolering is, moet je zelf instaan voor de afvalwaterzuivering. Is er geen gas voorzien in de straat, zal je verplicht met een warmtepomp moeten werken aangezien er in een nieuwbouwwoning niet meer met een mazoutketel gewerkt mag worden. Ligt de bekabeling van de telefonie niet tot jouw perceel, zal dit eveneens een meerkost met zich meebrengen.
3. Is de boscompensatie vergoeding reeds betaald?
Afhankelijk in welk gebied je gaat wonen, is er een kans dat er best nog wat bomen op je bouwgrond staan. Als deze op de bebouwbare zone staan of in een zone waar jij geen bomen wil, zullen deze geveld en/of gerooid moeten worden. Belangrijk hierbij is dat de boscompensatie reeds betaald is, want je mag niet zomaar een boom uitdoen. Hiervoor moet een compensatie of bosbehoudsbijdrage betaald worden die jaarlijks geïndexeerd wordt. Concreet houdt dit in dat je vanaf 01/07/2022, 12,06 euro/m² betaalt als financiële boscompensatie voor Europese boshabitats, 8,04 euro/m² voor inheems loofbos, 6,03 euro/m² voor gemengd bos en 4,02 euro/m² voor naaldbos of niet-inheems loofbos. (bron: https://natuurenbos.vlaanderen.be/bomen-en-bossen/bomen-kappen-bos/bomen-kappen-bos/boscompensatie)
4. Het niveau en reliëf van het terrein, het perceel bouwklaar maken
Dit lijkt op het eerste zicht niet zo een groot probleem, maar tegenwoordig is het best prijzig om je perceel te laten ophogen (zwarte grond laten aanvoeren) of te laten afgraven (grond laten afvoeren). Als laatste is op een helling bouwen ook wederom iets duurder in vergelijking met een vlak perceel.
5. De aanwezigheid van een bodemattest, het uitsluiten van bodemverontreiniging
Een grote domper op je budgettering is als je een grondsanering moet laten doen. Dit is een proces om een stuk grond vrij van bodemverontreiniging te maken. Om de verontreiniging in kaart te brengen en de saneringstechniek te bepalen, worden eerst een aantal onderzoeken uitgevoerd. Hier worden er vaak honderden euro’s per kubieke meter grond gerekend. Dit kan je voorkomen als je een bodemattest van de grond ontvangt. Dan ben je zeker dat er geen sprake is van bodemverontreiniging.
6. Is de bouwgrond afgepaald door een landmeter?
Bij recente verkavelingen is dit meestal in orde, maar heb je een oudere verkaveling is er een grote kans dat er geen afpaling is van de gekochte bouwgrond. Vraag dit aan de eigenaar voor verkoop, zodat je kan afspreken wie de kosten van het afpalen van de bouwgrond op zich neemt. Idealiter wordt dit door de verkoper in orde gebracht.
7. Oriëntatie van de bouwgrond vs. oververhitting
De laatste jaren merken we stilaan op dat de zomers warmer en warmer worden. Gezien de strenge energienormen voor nieuwbouw dient er telkens goed geïsoleerd te worden. Dit is goed voor warmtebehoud in de winter, maar is nadelig in de zomer vanwege oververhitting. Dit is misschien niet meteen iets waar je aan denkt als je jouw droom bouwgrond koopt, maar grote glaspartijen op de zuidelijk- of westelijk georiënteerde zijde zijn de ideale combinatie om oververhitting in de hand te werken. Bij je EPB-verslag zal, indien je hier geen maatregelen voor treft, sterk op bestraft worden. Hou er dus rekening mee dat je iets van zonwerende maatregelen zal moeten treffen. Dit kan gaan van screens, een zonnetent, een terrasoverkapping,…
8. Is er een bouwverplichting aanwezig op de bouwgrond?
Wie zijn tijd wil nemen voor het bouwproces aan te vatten, kan best even nakijken of er geen bouwverplichting op de te kopen bouwgrond aanwezig is. Als je deze termijn niet respecteert, kan er een nader te bepalen sanctie volgen. Bijkomend heffen sommige gemeenten belastingen op onbebouwde percelen. Dit is afhankelijk van de grootte van de bouwgrond.