Een bouwgrond kopen, waar hou ik rekening mee?

Alles start bij het vinden van de ideale bouwgrond. Nu moeten we dit gegeven al snel gaan nuanceren. In Vlaanderen zijn de mooie bouwgronden schaarser en schaarser aan het worden en we vrezen dat dit met de ‘betonstop’ er niet op gaat beteren. Zo heeft de regering aangekondigd dat vanaf 2040 geen nieuwe openbare ruimtes verkaveld meer worden in bouwgronden. Dit wil zeggen, landbouwgrond of bosgrond zal niet meer omgetoverd kunnen worden tot bouwgrond.

Ik wil een bouwgrond kopen, waarmee moet ik rekening houden?

Er zijn verschillende belangrijke aspecten als je een bouwgrond aankoopt. Vroeger was het aandeel bouwgrond – huis ongeveer 1/3 maar de bouwgronden worden jaar na jaar duurder en duurder. Je zal er dus niet onderuit kunnen dat de aankoop van je bouwgrond een flinke hap uit je budget zal zijn. Uiteraard is dit een zeer vage verhouding, aangezien het totale kostenplaatje van de woning zeer uiteenlopend is.

Toch zijn wij ervan overtuigd dat niet te snel mag handelen bij een bouwgrond. Wij zochten namelijk meer dan 2 jaar naar de bouwgrond die aan onze eisen voldeed. Uiteindelijk hebben we hem toch gevonden. Ik kan jullie gerust vertellen dat er heel wat traantjes hebben gevloeid omdat we de zoektocht bijna wilden opgeven.

1. Locatie van je bouwgrond, de belangrijkste peiler voor de waarde

Net zoals een huis is de locatie van primordiaal belang. Graag geef ik het voorbeeld dat we zelf tegenkwamen in onze zoektocht naar een prachtige bouwgrond met veel bouwmogelijkheden, die helaas gelegen was aan een autostrade. Deze was zo’n 40% goedkoper dan vergelijkbare gronden in de regio. Waarom dit toch geen goede investering is? Draai of keer het, al zet je een prachtige villa met alles op en aan op deze grond, de waarde van je woning zal ongetwijfeld significant dalen.

Mobi-score, hoe zit het met de bereikbaarheid?

Deze score is een index die aangeeft hoe goed een woning of locatie scoort qua mobiliteit in Vlaanderen. Welke voorzieningen, winkels, handelszaken, medische centra, scholen, werkgelegenheid zijn aanwezig. Hoe is de connectie op vlak van mobiliteit? Nabijheid van een autostrade, de opties van openbaar vervoer?

Is de straat een sluipweg?

Soms lijkt het een rustige straat, maar dit is vaak afhankelijk op welk moment je precies naar de bouwgrond gaat kijken. Je kan best enkele keren tijdens de spitsuren gaan kijken. Soms blijkt een kleine of rustige straat een sluipweg te zijn die door iedere Wazer gevolgd wordt.

Blijft de omgeving bewaard?

Je zou niet de eerste zijn die verliefd wordt op een perceel vanwege het weidse uitzicht of uitstekende privacy in de tuin en er nadien een nieuw project wordt gestart waardoor deze troef wegvalt.

2. Oriëntatie van je bouwgrond

Vroeger zei men altijd, een zuid- of west tuin is ideaal. Deze gronden waren vaak zels net een tikkeltje duurder geprijsd. Wij zelf hebben ook een zuid tuin maar zoals met alles heeft dit zijn voor- en nadelen. Wij geven graag een overzicht van alle oriëntaties:

Zuidgerichte tuin

Het grote voordeel in de winter van een zuidgerichte tuin is de zon die zorgt voor een passieve verwarming van je woning. Dit zorgt ervoor dat je je verwarming net dat tikkeltje minder nodig zal hebben.

Enerzijds hebt je ook het grootste deel van de dag licht en zon in je tuin, maar anderzijds is dit in de zomer een nadeel. Zeker in nieuwbouw woningen is oververhitting een ‘hot topic’.

Oostgerichte tuin

Dit wil zeggen dat je de ochtendzon hebt. De zon is nog niet op zijn warmst. Tegenwoordig zijn er meer en meer architecten die fan zijn van een bouwgrond met de tuin georienteerd naar het oosten. Dit om de redenen dat men dan minder onderheving is aan oververhitting, aangezien de meeste mensen veel en/of grote raampartijen willen richting hun tuin.

Noordgerichte tuin

Vroeger was dit best wel een afknapper. Tegenwoordig hebben woningen met veel ramen aan de kant van het noorden een voordeel in de zomer, aangezien deze niet zo snel gaan opwarmen. Anderzijds zal nooit rechtstreeks de zon binnen schijnen en is dit een koude kant in de winter.

Westgerichte tuin

In het westen gaat de zon onder, dus dit wil zeggen dat je de zon zal hebben in de namiddag. Dit is in de zomer het warmste deel van de dag en de zon komt ook lager te staan, waardoor er meer zon in huis zal schijnen. Wederom een voordeel in de winter, maar eerder een nadeel in de zomer vanwege oververhitting.

3. Wat zit er onder mijn bouwgrond? Is er een bodemattest aanwezig? Wat met een sondering? Draagkracht?

Niet elke grond is een goede of een verstandige keuze om op te bouwen. Theoretisch gezien zou een bouwgrond goed moeten zijn om een woning op te bouwen, maar vertrouw hier nooit blindelings op. Er zijn enkele belangrijke zaken, die indien ze niet in orde zijn, je duur komen te staan.

Heb ik een bodemattest nodig bij de aankoop van een bouwgrond?

Het bodemattest wordt uitgereikt door de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Het document geeft weer of de OVAM beschikt over relevante gegevens over de bodemkwaliteit. Dat is het geval als een grond is opgenomen in het grondeninformatieregister (GIR).Het is theoretisch ‘verplicht’ een bodemattest voor te leggen bij de verkoop van een bouwgrond. In de praktijk wordt er veelal een ‘blanco’ bodemattest voorgelegd als een grond niet in het GIR is opgenomen. Dat betekent dat de OVAM geen relevante gegevens heeft van die grond en dus ook geen uitspraak kan doen over de bodemkwaliteit. Een blanco bodemattest betekent dus niet dat de bodem niet verontreinigd is of kan zijn.

Wat als mijn bouwgrond gesondeerd moet worden?

Als je geen of een blanco bodemattest hebt, is er dus altijd een kleine kans dat er een vorm van verontreiniging in je grond zit. De kans is eerder klein, maar zeker niet onbestaande. Indien je een blanco bodemattest hebt, kan je wel proberen te achterhalen wat de functie is geweest of wat voor gebouwen er voordien op jouw grond stonden. Als dit bijvoorbeeld voordien weekendgrond was en de laatste 20 jaar een klein huisje op stond, is de kans op verontreiniging eerder klein. Is jouw bouwgrond gelegen dichtbij een industriegebied of op een voormalig industrie- of bedrijfsgrond, zou ik persoonlijk het zekere voor het onzekere nemen. Een sondering van je bouwgrond is heel duur en wil je ten koste vermijden. Deze zijn per uitvoerder verschillend en van verschillende factoren afhankelijk. De prijzen voor een sonderingsonderzoek liggen tussen de €400 en €1200 exclusief BTW. Wil je hierbij ook nog een funderingsadvies aanvragen dan kunnen de kosten zelfs oplopen tot €2200.

Wat is de draagkracht van mijn bouwgrond?

Draagkracht is ander belangrijk aspect van je bouwgrond. Dit is namelijk de belangrijkste peiler voor de keuze van je fundering. Indien de bouwgrond onvoldoende draagkracht heeft, zal er geopteerd moeten worden voor een ander type constructie, vloerplaat, fundering op palen,…

4. Moet men nog bomen vellen of rooien op jouw bouwgrond?

Vaak staan er nog veel bomen op een bouwgrond of is deze nog volledig bebost. Op zich is dit geen” issue”, maar belangrijk is wel dat je nagaat of de boscompensatie door de verkavelaar of verkoper al betaald werd. Dit gaat namelijk gepaard met een zeer duur kostenplaatje dat tot enkele duizende euro’s kan oplopen!

5. Ga na of de bouwgrond in overstromingsgebied ligt

Dit is iets wat bij de meeste bouwgronden beschreven staat, alsook standaard op de immosites vermeld staat. Je kan dit zelf ook nog nagaan op volgende website alvast raadplegen: https://www.waterinfo.be/Watertoets

Indien de bouwgrond in effectief overstromingsgevoelig gebied ligt, gaat dit vaak gepaard met hogere kosten voor het verzekeren van je toekomstige woning. Vervolgens kan het zijn dat je voor een ander type fundering of eventueel ‘paalwoning’ moet kiezen.

6. Is er een bouwverplichting op de bouwgrond?

Indien je zo snel mogelijk wil starten met bouwen, is dit niet enorm belangrijk. Wil je liever je tijd nemen, kan dit wel van belang zijn. Is er namelijk een bouwverplichting op je bouwgrond, wil dit zeggen dat er

een verplichting is om binnen een bepaalde termijn na overdracht de bouwgrond te bebouwen. Deze termijn kan verschillen per gemeente. Onder het huidige recht bestaat geen wettelijke bouwplicht en kan een eigenaar niet worden gedwongen over te gaan tot het bouwen van een woning op bouwgrond. Toch mogen gemeentes bijvoorbeeld wel in de koopovereenkomst een bouwverplichting opnemen.

7. Hoe zit het met de nutsvoorzieningen (gas, riolering, water, telefonie)?

Afhankelijk van welke regio in vlaanden en/of die een oude of nieuwe wijk of verkaveling is kan de aanwezigheid van nutsvoorzieningen verschillen. Dit kan je normaal terug vinden op het verkavelingsplan. In sommige straten is er bijvoorbeeld geen gas aanwezig. Als je bouwgrond afgelegen van de straat ligt, moet je rekening houden met de meerprijs per lopende meter betaald moet worden. De aansluitingen zelf zijn dan weer niet inbegrepen in de bouwprijs en zijn vaak verschillend per gemeente.

Als laatste is het vaak ook locatieafhankelijk of er nog bovengrondse elektriciteit, ondergrondse elektriciteit of bijvoorbeeld een open gracht aanwezig is.

8. Vraag de verkavelingsvoorschriften, omgevingsplan en bouwvoorschriften op

Lees de bouwvoorschriften goed na. Hierbij enkele zaken waar je attent op moet zijn:

Zijn er erfdienstbaarheden van toepassing op de grond?
Is de bouwgrond gelegen aan een servitudeweg? (= is een recht van uitweg, de gebruiker mag de doorgang m.a.w. niet verminderen of belemmeren, tenzij dit officieel bepaald werd (notariële akte of vredegerecht)
Gelden er stedenbouwkundige verordeningen van gewest, provincie of gemeente?
Wat is de bestemming van de bouwgrond?
Bestaat er een onteigeningsplan waarin het perceel is opgenomen?
Ligt het perceel in een verkaveling? Is deze vervallen of niet?
Geldt er een rooilijnplanop het perceel?
Worden de verbouw- of herbouwmogelijkheden beperkt door: habitat- of vogelrichtlijngebieden, nabijheid van een spoorlijn, waterproblematiek, aanwezigheid van een bos op het perceel, een elektriciteitskast van de gemeente
is de de mogelijkheid tot het plaatsen van een carpoort, garage, bijgebouw, zwembad,…

9. Moet de bouwgrond opgehoogd worden?

Indien je merkt dat je bouwgrond significant hoger of langer de de aanpalende percelen ligt, kan je beste even de bouwvoorschriften raadplegen om een idee te krijgen hoeveel er opgehoogd moet worden of er eventueel grond moet worden verwijderd. Zowel het laten verwijderen van grond als het laten komen van grond kost wederom geld.